বাংলাদেশে জমি কেনার ক্ষেত্রে অসতর্ক হলে মালিকানা নিয়ে বিরোধ, জাল দলিল কিংবা জমির দখল না পাওয়ার মতো সমস্যায় পড়তে পারেন। তাই বহু বছরের সঞ্চয় দিয়ে জমি কেনার আগে কাগজপত্র যাচাই এবং জমির প্রকৃত অবস্থা সম্পর্কে নিশ্চিত হওয়া জরুরি।
বিশেষজ্ঞদের পরামর্শ অনুযায়ী, জমি কেনার আগে পাঁচটি বিষয় বিশেষভাবে খেয়াল রাখা প্রয়োজন। চলুন সেগুলো জেনে নেওয়া যাক-
১. দলিল ও মালিকানা যাচাই
প্রথমেই নিশ্চিত হতে হবে, বিক্রেতা জমিটির প্রকৃত মালিক কি না এবং বিক্রির বৈধ অধিকার তার আছে কি না। এ জন্য মূল দলিল, পূর্ববর্তী মালিকানার দলিল বা বায়া দলিল, খতিয়ান এবং পর্চা যাচাই করুন। জমিটি উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া হলে ওয়ারিশ সনদ ও প্রত্যেক উত্তরাধিকারীর প্রাপ্য অংশ সম্পর্কে নিশ্চিত হতে হবে। সংশ্লিষ্ট রেজিস্ট্রেশন অফিস ও ভূমি অফিসের মাধ্যমে কাগজপত্রের সত্যতা যাচাই করা ভালো।
২. নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন কর পরীক্ষা
জমির সর্বশেষ খতিয়ান ও নামজারি (মিউটেশন) রেকর্ড যাচাই করে দেখুন, বিক্রেতার নামে জমিটি সঠিকভাবে নথিভুক্ত আছে কি না। পাশাপাশি হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধের রসিদ পরীক্ষা করুন। সিএস, এসএ, আরএস বা বিএস খতিয়ানের তথ্যের সঙ্গে বর্তমান রেকর্ডের মিল রয়েছে কি না, তাও যাচাই করা প্রয়োজন।
৩. জমির পরিমাণ ও দখল সরেজমিনে দেখা
কাগজপত্রের তথ্যের সঙ্গে বাস্তব জমির মিল আছে কি না, তা সরেজমিনে পরিদর্শন করে নিশ্চিত হোন। জমির দাগ নম্বর, মৌজা, সীমানা, রাস্তা এবং প্রকৃত পরিমাণ যাচাই করুন। জমিতে অন্য কেউ দখলে আছেন কি না বা প্রতিবেশীদের সঙ্গে কোনো বিরোধ রয়েছে কি না, সেটিও খোঁজ নিন। শুধু দলিল ঠিক থাকলেই জমির দখল নিশ্চিত হয় না।
৪. মামলা, বন্ধক ও সরকারি স্বার্থ যাচাই
জমিটি আগে অন্য কারও কাছে বিক্রি বা বায়না করা হয়েছে কি না, কিংবা কোনো ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠানের কাছে বন্ধক রয়েছে কি না, তা যাচাই করুন। জমিটি মামলা, নিষেধাজ্ঞা, সরকারি অধিগ্রহণ বা খাসজমি-সংক্রান্ত জটিলতায় রয়েছে কি না, সে বিষয়েও সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস ও সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে খোঁজ নিন।
৫. আইনজীবীর পরামর্শ নিয়ে বায়না ও রেজিস্ট্রি
জমির সব কাগজপত্র যাচাইয়ের পর অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নিয়ে লিখিত বায়না চুক্তি করুন। চুক্তিতে জমির বিবরণ, মোট মূল্য, বায়নার টাকা এবং বাকি টাকা পরিশোধের সময়সীমা স্পষ্টভাবে উল্লেখ রাখুন। এরপর সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল নিবন্ধন সম্পন্ন করে জমির দখল বুঝে নিন এবং প্রয়োজনীয় নামজারির আবেদন করুন।
মনে রাখবেন, জমি কেনার ক্ষেত্রে বিক্রেতার কথার ওপর নির্ভর না করে প্রতিটি গুরুত্বপূর্ণ তথ্য সরকারি নথির সঙ্গে মিলিয়ে দেখা জরুরি। প্রয়োজনে আইনজীবীর সহায়তা নিলে জালিয়াতি ও ভবিষ্যতের আইনি জটিলতার ঝুঁকি কমানো সম্ভব।